北京首农发展有限公司招商运营部。                                      ■企业/供图

　　有这样一支团队：8个人，平均年龄41岁，用8年时间走完了从“传统出租”到“资产运营”的跨越之路。北京首农发展有限公司招商运营部，这支被授予“北京市模范集体”的队伍，如同一艘破浪前行的航船，在资产盘活、品牌建设、合规运营等领域屡创佳绩，成为国企资产经营管理的生动样本。

　　 从“0”到“1”的逆袭

　　2016年春，京粮大厦的办公室内，键盘敲击声与电话铃声此起彼伏。面对出租率骤降至60%的困境，新组建的招商运营部正与时间赛跑。

　　新组建的招商小组共4名青年职工，他们白天奔波于CBD商圈考察标杆项目，晚上在办公室梳理制度框架。他们从陌生拜访做起，逐户敲开潜在客户的大门，用脚步丈量出市场的宽度。

　　“第一单签约时，我们反复修改合同条款17次。”团队成员回忆说。正是这种“较真”精神，让京粮大厦在2016年底出租率提升至96.6%，年租金收入突破历史峰值。更珍贵的是，团队同步建立起《房屋出租管理办法》等多项制度流程，为后续标准化运营奠定基础。

　　此后数年，这支队伍的“破局力”持续迸发：截至2022年，京粮大厦出租率稳定在90%以上，古船大厦常年满租，西直门项目租金溢价率超周边市场15%。这支初创团队用行动证明，“没有经验束缚，反而能以敬畏之心开辟新天地”。

　　 民生导向的商业创新

　　2022年冬，天合家园配套商业招商中心内，团队成员围坐讨论，墙上贴满周边居民需求调研表。疫情下，如何让这个2万余平方米的社区商业“活起来”？

　　招商运营部展开深度调研：周边3公里内60岁以上居民占比达28%，医疗健康需求旺盛。团队果断调整策略，将招商重心转向民生服务领域的医疗大健康，先后接触20余家医疗机构，最终成功引入社区医院和中医专科医院。截至2024年底，该项目地上部分实现95%出租率，年租金收入达3700余万元，更构建起“15分钟医疗生活圈”。

　　此外，项目采用“主力店+活力商户”组合模式，既保障基础客流，又通过儿童教育、轻餐等业态提升商业活力。这种“民生刚需+品质消费”的组合拳，为小体量社区商业突围提供了新思路。

　　 于创新中坚守合规底线

　　如今，招商运营部的管理版图早已从传统的写字楼业态逐渐发展为涵盖写字楼、社区商业、人才公寓、科创园区、文创园区等多元化业态。

　　近两年来，团队将招商工作聚焦于发展前景好、付租能力强的高新科技、文化、服务等行业，成功引入了一批优质客户，确保各项目可获取稳定的租金收益。2023年10月，首农发展创新科技产业园开园，作为首农发展公司城市更新的又一典型项目，该项目历时一年多的招商，出租率已超过80%，其中食品、科技类企业占比逾50%，园区实现了从废旧厂房到丰台区未来食品特色产业园区的“华丽转身”。

　　创新的底气，来自合规的底线。团队构建起合规“三道防线”：招商环节通过北交所等平台公开竞价，运营环节建立租金动态预警系统，团队管理方面定期开展廉政警示教育。2023年以来，他们审查合同287份，未出现出租经营风险事件。

　　从挽救单体项目到构建多元资产矩阵，从市场突围到制度创新，正如团队墙上那句标语所言：“做时间的朋友，做价值的创造者。”这或许正是他们交给时代的最佳答卷。