芳城园一区工作人员为电梯机房加装减震装置                           ■记者 张军/摄

　　2024年，本市完成了对2100台居民住宅老旧电梯的安全评估、对400家电梯维保单位维保质量的抽查以及对190家重点电梯使用单位安全管理的抽查，消除各类问题隐患2600余项。北京这些“高龄”电梯的安全状况如何？电梯维保、更新改造存在哪些难点？电梯维保又该如何实施？记者进行了一番走访。

　　 现象     换和修要综合考虑

　　是换是修，如何判断？“‘高龄’电梯一般以电气故障为主，伴有机械故障。”首开天宇公司总经理助理、机电设备部部长徐辉介绍，行业内通常把“15年”作为电梯进入“高龄时段”的门槛。如何判断老旧电梯是否应该更新？徐辉告诉记者，电梯属于特种设备，具有资质的检验机构会定期进行检验；若出现故障频繁、运行异常等情况，电梯产权单位或使用单位可委托检验机构到场检查，由专业机构给出维修或更新建议。

　　“我们目前在管小区里共有电梯424台，有的前几年只需正常维护保养就行，超过10年的时候，问题也就慢慢出现了。部件老化是最常见的，像钢丝绳和变频器都是易损部件，更换属于日常维修，不能申请物业专项维修资金。因此，随着电梯‘高龄化’，换和修并非简单的二选一，要综合考虑成本、长期效益、居民意愿等因素。”北京建工物业公司相关负责人说。

　　 难点    更新改造费用高资金谁来担

　　2024年4月，住房和城乡建设部发布《推进建筑和市政基础设施设备更新工作实施方案》，明确了老旧住宅电梯更新要求，对投入使用时间长、配置水平低、运行故障率高、安全隐患突出且群众更新意愿强烈的住宅电梯，结合隐患排查或安全风险评估情况进行更新、改造或大修。

　　“零部件的维修费用由物业负责支付，主机或控制柜等大件则是申请物业专项维修资金。但越是老旧住宅，其物业专项维修资金也所剩不多。所以，‘高龄’电梯维修改造更新工作中的资金筹措使用难、维修改造更新慢等突出问题也越来越明显。”北京城建北宇物业相关负责人坦言，在更新改造过程中，居民意见难以统一，资金来源与管理问题常常成为更大争议的焦点。

　　老旧小区换电梯得花多少钱？根据统计，三四十万元是较为普遍的数字，而大修的价格也低不了多少，这对产权单位、居民和物业来说，都是沉重的经济负担。“无论是通过公共维修资金还是居民自筹，如果属地能把资金筹集到接近换梯预算的八成，换梯才算有眉目，剩余资金则需要通过政府补贴、物业垫资或其他渠道才能凑齐。”首开集团天岳恒物业公司相关负责人说。从一部设备的成本上看，电梯价格高和品牌的选择有一定关系。其次，除了电梯设备本身，电梯的维保和大修不由物业负责，而是由物业聘请第三方维保单位来完成。物业只能按照相关规定，增加老旧电梯的检验、检测和维保频率。

学院南路32 号社区保洁人员对电梯入口进行消毒保洁                    ■记者 张军/摄

　　 改变    多种方案保障居民乘梯安全

　　今年开年，北京市首例全托管模式电梯更新项目在朝阳区小关街道落地，解决了北桃园小区D单元的换梯难题。小关街道城市管理办公室工作人员杨常有说，“全托管”是一种由电梯厂商全权负责电梯设备的更换及维保、大修工作，由居民一次出资、无忧使用的工作模式。从电梯大修、更换的整体工作推进上看，资金有了出处，绕开了过去协调产权单位、归集公共维修资金的环节，从而解决了耗时长、经费不齐的最大痛点。

　　针对老旧住宅电梯安全问题，为让百姓安全舒适乘梯，朝阳区积极探索创新了电梯“修一保十”模式。“修一保十”模式，即将电梯大修改造和后续维保工作进行有机绑定，由施工单位制定电梯大修改造方案并承诺为电梯全部零部件质保十年，同时负责十年内电梯的维保工作。目前，朝阳区已选取南磨房地区9部投入使用近20年的电梯作为先期试点，启动电梯大修施工。

　　在宏仁家园，不少市民发现，小区电梯间和电梯内部粘贴上了附带电梯编号和二维码的公示牌。扫描牌子上的二维码，手机就能立刻显示出电梯基本信息、使用单位及维保单位信息等内容，让市民对电梯的维保情况和安全状况一目了然。据悉，根据《居民住宅老旧电梯安全监管问题解决方案》，北京市已对使用15年以上的老旧电梯实施“一梯一码”智慧监管，实现电梯维保环节非现场监管。

　　在物业维护方面，多家国企物业公司通过“一梯一档”，建立供应链管理数据库，形成社区电梯信息平台；利用物联网等新技术实时监测电梯运行状态、维保需求等，智慧管理电梯；通过电梯广告等增加资金来源，用于电梯维保；引入保险机制，为电梯购买责任险和维护保险，转移潜在风险，确保故障时能及时修复；增设AI语音提示，自动播报超载警告、故障停运通知，减少人为操作失误，提高电梯的安全性能、运行效率和乘坐舒适度；积极争取政府补贴，利用国家超长期特别国债资金等政策支持，积极申请电梯更新改造补贴，减轻资金压力。

　　 期待    “三驾马车”协同发力

　　北京多家国企物业公司呼吁，希望相关部门不断完善换梯政策，建立健全电梯安全管理的法律法规体系，明确电梯使用单位、维保单位、检验检测机构等各方责任，为电梯安全管理提供法律依据。

　　居民们希望，职能部门能够参考多层住宅加装电梯政策，针对高层住宅换梯出台类似指导意见，让换梯过程更加顺畅，也能让居民真正享受到相关政府补贴利好。相关部门能更明确细节、规范责任，让优秀经验可复制推广。

　　北京物业协会相关人士则认为，梯换新工作虽然属于居民自治项目，但涉及相关流程的申报、维修资金的提取等，也离不开居委、业委会、物业“三驾马车”的引导和支持。尤其是对于那些因业委会无法成立或未正常开展工作，而影响电梯安全评估和更换的小区，更需要借助外力的推动。“三驾马车”应该协同发力，带动居民群策群力、民主协商，做好电梯更换过程中重要事项的公示，推动换梯工作顺利进行。