“首开经验”助力老旧小区重构优化

首开集团推进老旧小区综合整治，京铁家园焕然一新                   ■记者 董一鸣/摄

        一条条平整的道路，一盏盏明亮的路灯，一栋栋光洁的楼房……在北京市石景山区十万平社区，老旧小区改造提升工程正在如火如荼进行中，成效显著。

        2019年，按照北京市赋予的新战略定位，首开集团积极打造全国领先的非经营性资产管理处置平台。近年来，随着北京市启动老旧小区改造工作，首开集团作为实施主体，已在北京市8个行政区推进65个老旧小区综合整治，总建筑面积282万平方米，涉及共4万户居民。

        首开集团作为市属国有企业，在“城市复兴官”的战略构想下，以“十四五”发展规划为引领，通过将物业管理板块进行整合，设立北京首开城市运营服务集团有限公司，有序推进老旧厂房、老旧小区、平房区、低效楼宇提质增效，不断总结优秀做法，形成“首开经验”，助力城市高质量发展。

         畅通协商机制    倾听居民心声

        窗前能见绿、楼前有花园、停车按规范、养老有驿站……走进石景山区古城南路社区，人们或许很难想象眼前的“花园社区”是一个建于上世纪80年代的老旧小区。“小区改造后环境确实越来越好了，像小公园一样，大家心里都很高兴!”社区居民王阿姨说出了大家的心声。

        这样的变化正逐步发生在首开城运集团所管辖的老旧小区。首开集团接手的“非经”老旧小区普遍存在房屋破旧、跑冒滴漏、物业管理缺失、小区环境差、居民诉求复杂等问题。为解决此类通病，首开集团通过开展试点，探索老旧小区改造“先尝后买”的全新模式，并按照“兜得住、管得好、可持续、有创新”的目标，遵循“一区一议”“一院一景”“一楼一策”原则，将“硬设施”与“软服务”有机结合，因地制宜更新改造老旧街区。

        然而，要真正做好老旧小区改造，首先需要回应民生期盼。2019年，十万平社区启动老旧小区改造。这对所有人来说本是好事儿，可到具体执行时，不同声音就来了。“意见最大的莫过于上下水管线改造。”首开城运集团首华物业公司石景山区项目负责人汪杨说，小区上下水管线均为上世纪出产的管材，已经到了必须更换的时候。可有些居民担心改造工程入户施工干扰生活，拒绝施工人员进门。为畅通协商机制，真正实现共建共治共享，在街道、社区、施工方、物业、居民五方参与的基础上，首开集团为十万平社区成立工作小组。工作组先从小部分示范户开始改造，同时请居民参观施工现场；有居民反映希望房子能通燃气，首开集团出资，联系相关部门多次勘察会商，形成燃气管线改造方案；居民提出，家里老人出门要坐轮椅，改造方案中就增加无障碍坡道项目。

        “把好事办好、实事办实，必须沉下心去倾听居民所思、所想、所盼。”承担老旧小区改造任务的首开城运集团党委书记、总经理张德民说，居民普遍认为最难的事就是老旧小区必须改的内容。老旧小区怎么改，如何管，居民的意愿都应该纳入改造方案中，从而探索形成老旧小区改造的一套行之有效的办法。

        张德民表示，老旧小区改造不是短期的阶段性工程，而是一项持续、滚动、长期工作，需要多方合力，首开城运集团以探索实施《关于进一步加强老旧小区改造工程建设组织管理的意见》为契机，完善适合老旧小区改造和长效管理的社区治理机制和治理框架，形成基层党组织领导、社区居民委员会配合、业主委员会和物业服务企业等参与的协商会议机制，引导居民协商确定小区更新维护的治理模式，协同推进小区改造及维护改造成果。

         健全便民服务设施    完善老旧小区功能

        除了社区“修旧”，深入推进城市更新还需要补足短板，健全便民服务设施。

        在京铁家园社区物业服务站，27项物业维修服务被列成表格挂在墙上显眼位置。服务站旁边，便是居民活动中心，居民在此打牌、跳舞、理发……“现在我们小区什么都有，基本不出小区就能满足日常所需。”李大爷对社区内新布置的便民服务设施十分满意。

        京铁家园社区曾是六里桥街道群众诉求集中的重点社区，因垃圾站设立难、小区设施缺失等问题，多次进入全市诉求量前100名。2020年，首开城运集团天岳恒公司围绕居民诉求，不仅对小区进行照明设备安装更换，修复无障碍坡道，新建自行车棚等19项硬件设施改造，还根据居民需求，下大气力补短板，增加社区服务设施，让更多的综合超市、菜市场、早餐店、家政服务点、维修点进入社区，为居民提供便利。

        芙蓉里小区是首开城运集团亿方物业公司服务了30多年的小区，10栋住宅楼中，有4栋多层住宅楼没有电梯。为解决居民出行不便的问题，首开选取芙蓉里小区作为加装电梯首个试点项目。在加装电梯的基础上，小区还增设停车位、路灯，新栽种了乔木、灌木，粉刷楼道，新装门禁系统。

        “加装电梯，改善居民居住环境，恰是城市更新的重要内容。”首开城运集团副总经理孙刚说，无论城市更新，还是城市复兴，都是为了城市更好地发展，为了人们更美好的生活。“首开经验”就是一套助力老旧小区重构优化、完善小区功能的服务模式。

         小巷管家服务    覆盖胡同平房

        与楼房为主的小区物业服务管理模式相比，胡同平房物业服务管理如何建立机制？在西长安街街道的4个胡同街巷社区，小巷管家服务机制孕育而生，使物业服务更具个性化。

        首开城运集团首华物业公司在西城区共服务管理42条胡同，常住居民近4000余人，其中老年人占比约65%；胡同里的房屋多建于上世纪五六十年代，个别“房龄”甚至超过百岁。老胡同房屋修缮、停车难等问题待解。

        首华物业西长安街准物业项目部物业主管李其晖告诉记者，不同于小区物业，胡同物业首先得让居民认可并习惯物业的存在。针对胡同物业服务，在安全秩序维护、垃圾收集和停车管理上，首华物业都做了详细计划。比如，胡同每2小时巡逻1次，重点部位相应增加巡逻频次；胡同内生活垃圾定时、定点收集清运。此外，还提供便民维修服务等。

        居民看到胡同新变化，逐渐接受物业服务。这时，居民有了新的需求，物业服务能不能再进一步？“我们家纱窗坏了，物业能给换换吗？”居民一叫，物业还真来了。换了纱窗，居民又问：“柜子太沉了，能帮忙搬吗？”物业工作人员马上就给搬了。

        这样的小事儿逐渐多起来，居民满意，李其晖看着也欣喜，“看着是小事，其实很重要。居民想知道物业到底还能帮着干点啥，物业也想知道居民的需求。”在没有参照的情况下，胡同物业服务机制就在这样的探索中不断进化，他们一边向居民多宣传物业的职能，一边通过党建引领，继续拓展物业服务。

        经过不断探索磨合，小巷管家服务机制逐步形成。李其晖说，北京的每一条胡同都不相同，因此物业方案也是个性化、定制化的。比如有的胡同道路狭窄，有的胡同因为房屋是危房维修情况较棘手，有的胡同则是垃圾清理量非常大，不能都用一把尺子套，要“一事一议”。

        “旧貌新颜”只是城市更新的一部分。从“人民城市为人民”到“城市建设要坚持以人民为中心的发展理念”，首开集团把增进民生福祉、提升居民获得感、幸福感和安全感作为最重要的目标和内容，确保城市更新的成果充分造福人民。在科技赋能方面，首开城运集团也不断深化“互联网+物业”发展，“老房管”APP已覆盖社区854个，微信关注人数近25万人；96139平台已设立58个调度站，服务社区达到935个；“首开益点通”智慧社区平台已在京内外214个在管物业项目上线运行，注册人数超22万人；88个“智慧停车场”上线运营，为百姓提供更为便利的生活服务。