焕然一新的光华里社区5、6号楼                                       ■记者 郭雨/摄

        “地方还是老地方，但老房却换了新面貌。”9月28日，朝阳区建外街道光华里社区，一栋崭新的红黄相间小楼显露出来。这便是首开集团作为产权方和实施主体参与建设的全市首个危旧楼房改建试点项目，即光华里社区5、6号楼。当天58户原住居民拿到新房钥匙，他们就要“原地升级”，入住焕然一新的新房子。

         起因    楼板坍塌 房屋质量急需改善

        今年68岁的原住户于新民感叹，在上世纪七八十年代，能住进光华里5、6号楼，绝对是件让人羡慕的事儿。于新民原是北京化工厂职工。1984年他搬来时，光华里已有近30年的房龄，不过仍属当时的高配房。随着年头渐长，房子越来越破，木质楼板反复被雨水浸泡，变得软烂糟朽。

        2019年，光华里5号楼楼板脱落。事件发生后，朝阳区委区政府高度重视，主要领导指示区住建委、建外街道立即启动应急工作预案和吹哨报到机制。首开集团作为非经资产接收单位也第一时间行动，配合开展疏散安置工作，全力保障居民生命财产安全。

        “当时的情况，房屋改建迫在眉睫，但怎么改，大家都充满疑惑。首先房屋按照当时政策，拆迁是不可行的。同时，由于整个楼体是木质楼板砖混结构，如果当时进行工程加固，楼体可以说一碰就碎。”首开集团光华里项目组成员李锐说。

         解决    依托政策 危旧楼房原拆原建

        2020年7月，市住建委等四部门联合印发《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》（简称178号文），提出可通过翻建、改建或适当扩建方式，对危旧楼房进行改造。

        光华里5、6号楼成为北京市首个试点项目，走出原拆原建第一步。在朝阳区的统筹下，首开集团联合建外街道和光华里社区共同组成宣传动员组，开展入户调研80多次，详细解释政策，就新房应该增加多少面积，怎么突破日照不足的瓶颈，合居户怎么分户等问题广泛征求民意，实行“一户一档”，疑难问题逐个攻破，最终一周内实现100%签约，创造了“建外光华里效率”。

        “作为北京市中心城区首个危旧楼房改建项目，光华里5、6号楼改建更新也没有现成的模式和标准，首开作为项目实施主体单位，也只能摸着石头过河。”李锐说，为提升居住品质，首开反复推盘论证改建方案，遵循“政府引导、居民自愿”的原则，自下而上、自上而下推进方案形成、完善，为北京市危旧楼房政策实施落地闯出了路径。

        以最棘手的问题为例，新房究竟应该增加多少面积？根据178号文新政意见，光华里5、6号楼整体可适当增加建筑面积。具体到于新民一家，他的一间小屋原本是15.6平方米，改建后扩为17平方米，此外还拥有了独立的厨房和卫生间。老两口的生活环境一下上了一个档次。

        为提高新房的得房率，首开充分发挥自身的专业优势，将方案由原先三单元框剪结构改建为三层钢结构坡屋面住宅楼，并只设计一个出入口，不仅有效压减公摊面积，也有效解决危旧楼房的居住危险和安全隐患点。

         探索    采用新模式 改善居民居住环境

        “您看，房子建得好不说，室内都是装修好的，我们买了家具，就能搬进新家了！”于新民站在自己的新居高兴地告诉记者，回迁的新家成了样板房，周边邻居都羡慕不已，今天就有不少人前来参观。改建后的新楼窗户大而明亮，地板为浅灰色的带有大理石花纹的地砖，现代中稍带点典雅范儿。

        “5、6号楼均采用了被动式低能耗建筑理念，合理控制建筑窗墙比，南向尽可能增大外窗，增强日照、通风。北侧设置窗户，增加空间通透感，东西两侧尽可能减小窗墙比。每户均增设室内无水箱无动力型太阳热水器。”李锐说，该项目在建设过程中，不装无用装饰，以减小装饰对资源的消耗及加工过程的污染。并在满足原周边居民生活习惯前提下，新增部分景观绿化小品，最大限度保护周围环境。

        据了解，光华里5、6号楼危楼改建工程按照“区企合作”模式，资金主要由朝阳区政府和产权方首开集团承担。据首开集团相关负责人表示，光华里5、6号楼危旧楼房改建项目，按照“区企合作”理念，不断深化“首开经验”的现实应用场景，逐步形成了具有朝阳区特色的“朝阳首开模式”，为探索多方筹集资金参与老旧小区综合整治工作提供了新思路新模式。

        近年来，首开集团积极向城市更新综合服务企业转型升级，推进全类型城市更新业务实践，先后打造了光华里5、6号楼危旧楼改建项目、古城南路小区老旧小区改造项目、皇城景山街区申请式退租项目、北大红楼文物建筑修缮项目等多个城市更新标杆案例，积极探索区企合作，携手提升老旧小区综合服务管理水平，不断丰富完善“首开经验”，为新时代首都城市更新探索有效路径。