海淀区明光村更新改造租赁住房项目施工现场                         ■记者 董一鸣/摄

　　北三环内，一片集租赁住房、商业办公功能于一体的城市更新建筑群正拔地而起。

　　这便是海淀区明光村更新改造租赁住房项目，作为北京首个装配式高层钢结构租赁住房项目，建成后可提供超3000套人才租赁住房，住房层高均达到3米，契合当下“好房子”标准，将为海淀区吸纳高端人才，助力区域经济社会发展提供重要支撑。

　　北京城建集团土木工程总承包部施工的1号和2号地块标段，虽仅提供不足1000套安置房，但项目配套商业及城市通廊等工程，是标段施工要完成的重要内容，其中诸多技术难题需团队逐一攻克。

　　对项目经理栾海涛而言，工程首要难题源于地下复杂多变的条件。受南水北调持续补水影响，近年来北京市地下水位不断提升，项目最初的地勘报告与实际情况存在偏差，“原本结构底板位于水位之上，施工时发现水位上升，底板标高低于水位大约2米，建筑基础近乎浸泡在水里，需将原有方案调整为防水性能更优的止水帷幕。”栾海涛介绍。

　　调整基础方案工作繁琐，不过本项目创新采用“设计总包+全过程项目管理”的建筑师负责制服务模式，为建筑工程提供全周期设计、咨询、管理等服务。建筑师角色从传统设计师转变为项目总负责人，这要求建筑师不仅要对设计负责，更要对工期与结果负责。原本施工单位向业主提出变更后再与设计师沟通的流程，变为直接向建筑师提方案，流程简化大幅提升了施工效率。除增加止水帷幕，基坑内还配置1277根间隔1.2米的抗拔桩，实现阻隔水流侵入并从地下拉住结构，消除地层巨大浮力对建筑后期运营带来的结构“撕裂”风险。

　　在解决地下浮力问题后，项目又新挑战——距离15米处正在运行的京张高铁隧道。为保障施工与铁路运行互不影响，技术团队划定10米“保护区”，即高铁隧道朝向工地一侧10米范围内，既不开展载重作业，地面也不能硬化、禁止通行大型重载车。同时，由业主、总包、监理等单位组建的4个团队，围绕基坑变形与隧道安全开展24小时不间断监测，依据数值变化调整施工节奏，为隧道营造“0”扰动环境。

　　相较于地下难题频发，主体结构施工的组织协调难度同样不容小觑。从进场施工到主体结构全部跃出地面，项目团队仅用约4个月时间。“我们借助三维BIM技术对施工全流程进行策划与拆分，将大部分材料加工选在工厂完成，再依据人力与设备的配置倒排工期，精确计算近乎每日进场材料的数量与安装节奏，确保材料到场即安装。”栾海涛介绍。

　　除新建结构外，地铁13号线扩能提升工程将推动项目所在区域内的地铁高架线路入地。入地后，既有高架桥结构将被保留，改造为城市通廊并实施绿化与休闲功能提升。未来，市民可以通过通廊直接进入到项目的商业设施。同时，城市通廊还将京张铁路遗址公园的绿脉引入社区，让百年铁轨成为连接历史与未来的创新纽带。

　　整个项目采用钢结构、绿色建筑三星标准、装配式AAA级、智能化专项设计、海绵城市设计、光伏发电等技术，并充分考虑无障碍、全龄化等人性化设施设备，着力打造高品质保障房居住社区。而在栾海涛看来，标段中1号地块建筑的住宅和商业一体化建设难度很大。由于项目从4层开始分隔商业和居住功能，要保证底层商业运营与高层居住舒适，隔音降噪至关重要。技术人员首先在商业顶层楼板设置了吊顶空间，为两层之间构筑起一个空腔隔音屏障，并用隔音棉从底部粘贴于结构顶板上，同时住户层的地板也采用架空楼板设计，最终形成了“双空腔+隔音棉”的复合结构，确保商业运营与居住生活互不干扰。

　　此外，本项目在2号地块试点应用了磁流变阻尼器，该设备的功能也是隔震降噪，相比普通阻尼器通过弹簧运动抵消震动，该技术通过施加电磁力，与磁铁同级相斥的原理一样，形成一个减震气腔，使阻尼器近乎悬浮，减震效果更优。2号地块共应用了36个阻尼器，成为北京市住宅项目首次应用该项技术的工程。

　　依据当前的施工进度，项目已于今年5月25日实现主体结构封顶，预计在今年11月中旬完成外装饰幕墙安装，届时项目将全面亮相。